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【新手注意】買預售屋怕踩雷？1張圖秒懂買房流程！ 　

    預售屋怎麼買？購屋流程怎麼走？買預售屋要準備多少錢？

    在現今購屋趨勢中，預售屋因為房屋售價相對便宜、建案選擇多、可以預先客變設計等優勢，成為許多青年首購族的買房首選。

    第一次買房難免茫然，又怕落入建商房仲的話術陷阱，到底買預售屋該注意什麼？有哪些流程？別擔心！記住以下8大步驟，買預售屋輕鬆上手！

Step 1 賞屋 　

    鎖定喜歡的預售屋建案並到銷售中心賞屋。期間若有喜歡的戶別，可於初步議價後先付一小筆訂金，請建商幫你保留，就是大家常說的小訂，金額通常為5~10萬。 　

    預售屋賞屋時也須特別注意2點：

1. 是否取得建照：依法規定建案要有建照才可以公開銷售，否則屬於違建。
2. 確認建案資訊：對外掌握建築基地實際位置、交通動線、是否有嫌惡設施等；對內需了解格局及坪數、使用建材、公設比、客變相關規範等。

*    在參觀樣品屋時也要留心空間假像，比如格局是否有不易使用的畸零空間、或有拆除隔間牆刻意放大空間感等；若喜歡樣品屋的裝潢，也可諮詢室內設計公司規劃相似風格，部份裝潢配置可於客變期間請建商進行調整，這部份在第4階段會談到。

(圖片取自今周刊)

▲若喜歡樣品屋裝潢，也可作為室內設計參考

Step 2 簽約&繳交頭期款(訂簽開)

    常聽到別人說的訂簽開，就是指頭期款中的訂金、簽約金、開工款，一般約為房屋總價的10%~15%，而頭期款無法向銀行貸款。 　

    議價後，如果你確定購買該預售屋，補足正式訂金，在審閱期5~30天間確認預售屋買賣契約書，即可正式簽約並繳交簽約金、開工款。

Step 3 繳交工程款：

    預售屋工程款金額約為房屋總價的10~15%，於施工期間按期繳納。

    收費方式分為3種：

1. 按工程期繳納─依照預售屋工程進度(例如蓋到指定樓層、公設完成)，分期繳納該階段工程款。
2. 按月繳納─開工之後不論施工進度，皆須按月繳納工程款。
3. 工程零付款─ 不用於施工期間繳納工程款，而是等到交屋或該建案結構體完成、領取使用執照再一併繳交。

Step 4 客變設計 　

    預售屋的優點之一便在於擁有客戶變更設計期，可以在建商指定期間內，依你的需求變更屋內規劃，省下不少日後裝潢成本，堪稱預售屋的重頭戲！

    因為客變須提前考慮到2-3年後實際入住的生活需求，有些小細節一般人可能較難想像，建議諮詢設計公司協助規劃。

▲客變可預先請建商更改格局、插座位置等 　

    客變收費方式每間公司均不同，有些會拆分客變設計、新成屋室內設計2筆費用；而芽米設計是把客變視為室內設計服務的一部份，僅收取設計費，提前依據你的居住需求做整體室內規劃，並提出須預先進行客變的地方，由設計師幫你繪製客變圖檔，而後與建商依序核對客變內容。

    一般建商可提供4項客變內容：格局變更、建材選用、插座及水電管線配置、家電設備退換，變更次數常以1次為限。

    無法變更的項目包含主結構、大樓外觀、公共設施等(像是陽台封起、窗戶移位)；而若要改變汙水管線，則視建商規定可以與否，且以不能影響下個樓層為原則。

▲客變退掉1間臥室改成半開放書房(案例世界之翼)

    剛剛提到客變能省去裝潢成本，主要是發生於格局變更，比如想將原本的3房，改成2+1房打造開放式書房，那就可於客變時預先退掉1間房的隔間牆，省去之後裝潢的拆除費用。

*     小提醒，預售屋客變皆採退料不退工，只會針對客變的內容退還材料費，不會退回施工費！若你想省錢，一定要事先想清楚，千萬別隨意刪減工程喔。

Step 5 對保

    當預售屋建商領取使用執照後，會請你到銀行進行對保，也就是由銀行審核你的貸款資格。對保需確認你選擇的貸款種類、房屋貸款利率、攤還方式等，並於核對後簽署撥款同意書，在過戶時，建商才會收到銀行的撥款。

Step 6 完稅

    在完成所有購屋手續後，會產生以下幾項稅款需繳納：

1. 地價稅、房屋稅－交屋前－建商負擔 / 交屋後－買方負擔
2. 土地增值稅－建商負擔
3. 印花稅、契稅、相關規費－買方負擔

Step 7 過戶

    完稅後，建商會委託代書/地政士辦理房地產過戶手續(包含申請房屋、土地所有權狀)，通常在建商取得使用執照後4個月內完成。

Step 8 交屋

    一般來說，在過戶後到交屋前這段期間，至少有2次驗屋─初驗及複驗；若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並暫扣通常為房屋總價5~10%的交屋尾款(交屋保留款)，等建商確實修繕完成後，才進行交屋並由銀行撥款。
 

    牽涉到點交屋況及尾款交付，驗屋絕對要仔細再仔細，包含門片是否平整、鋁框磁磚等各處是否有凹痕破損等，甚至客變的內容是否確實符合，都須一一檢驗；許多細節可能是一般人難以發現的，強烈建議尋找專業公司協助驗屋，先前若是由芽米設計進行客變設計，設計師也會於驗屋時前往驗收客變範圍。

▲芽米設計驗收客變內容

    說到這邊，文章落落長，你可能看得很辛苦。但買房做為人生大事，買預售屋想要不踩雷、不翻車，以上簡易流程圖提供你一些參考。別忘了，買房8步驟，輕鬆就上手！